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买不到住宅也千万不要买公寓公寓这个大坑你不能跳

发布日期:2019-11-10 06:52   来源:未知   阅读:

  在此轮调控周期内,一二线城市甚至包括部分楼市火爆的三线城市,都逐步出台程度不同的限购政策。此时,公寓作为一个不限购且具备居住属性的产品脱颖而出,吸引了许多购房者关注。我作为一个资深的地产分析师,也经常被朋友、粉丝咨询“到底要不要买公寓”。但其实我是不建议大家购买此类产品的,下面我将详细解析公寓产品的缺陷,希望能帮助到大家。

  一、公寓客户主要由被房价挤压的刚需客、没有太多投资成本的投资客两类客户组成。

  公寓产品的客户其实非常简单明了,没有住宅客户复杂。目前只有两类客户:一类是被高房价挤压的刚需客;一类是没有太多投资成本的投资客户。

  刚需客在整个公寓客户中占比非常少,最多只有20%左右。他们主要是被高房价挤压,无力购买住宅产品的人群。

  他们购买公寓产品主要是被高速飞涨的房价所惊吓,普遍希望先上车再说,就算以后买不起住宅也有一瓦遮头,满足最低的居住需求。公寓产品总价低且具备居住属性,正好满足此类客户的需求。

  投资客基本上是所有公寓产品的主力客户,最多能占到整个公寓客户群体的80%左右。香港马报挂牌,他们之中有失去购房资格的资深投资客,也有没有太多投资成本的小投资客。但整体而言,以没有太多投资成本的小投资客为主力。他们购买公寓产品的目的是投资,希望通过物业升值、租金回报两种途径获取更高的回报率。

  这两类客户其实都是房地产市场客户群的最底层,资金实力较弱、抗风险能力较差。一旦投资或者购买失败就没有翻身能力,而恰恰他们却最容易陷入公寓的陷阱。下面我将详细讲解为什么不建议此两类客户购买。

  刚需客户由于没有太多资金,因此选择先上车占有一席之地,保证自己最基本的居住条件。但公寓产品的居住价值是缺失的,根本不适宜居住,也不能保证刚需客户最基本的居住需求。

  住宅最大价值就是落户,让你能融入这个城市,享受这个城市最优质教育、医疗配套的功能。公寓物业恰恰就少了这种最基本的功能,不能落户的房子注定就是过渡产品,注定只能在你刚工作到结婚前这短短一段时间可以居住,因为你可以不落户,你可以不享受这个城市的优质教育、医疗配套。但你不能让你自己孩子同样如此,让你孩子享受不到城市优质教育配套。

  根据我的调查:无论一栋公寓前期住户有多少比例的居住客户,但发展到1-2年之后,整个公寓的居住客户会逐步全部转变成办公客户。这主要因为劣币驱逐良币效应。

  目前所有公寓产品的购买客户肯定是投资客为主,投资客是追逐的就是回报率、租金,谁给的租金高就租给谁。在租赁市场中,办公客户可以支付和承担的租金是远远高于居住客户的。因此导致办公客户在公寓产品中逐年增大。

  一栋公寓如果入住了早教、私家餐饮、婚庆,居住客户还是可以承受的,顶多每天回家时候碰到人复杂点。但是如果一栋公寓入住了美容美发、KTV、深夜食堂、会所等深夜商业,你晚上能睡着觉吗?隔壁小姐姐晚上敲门和你借酱油时候,你能忍住骚动的心吗?

  因此随着办公客户逐步增多,公寓的生活环境无疑是逐步恶化的,这直接导致居住客户的流失。

  公寓的居住客户本来就是无力购买住宅的刚需客户,购买公寓的目的就是为了攒钱买住宅。但公寓的高昂使用成本与他们攒钱的目标相互背离。

  公寓产品全部都不可以通燃气的,这导致居住客户烧菜煮饭只能通过电器去解决,但是公寓的水电都是商业用电,比民用电贵了一倍,与此同时还有高昂的物业费,这对居住客户更是一笔较大的负担,居住客户只有晚上回来,基本享受不到物业的服务,但却要和办公客户承担高昂的物业费。

  现在一二线城市民用电费采用的分时电价,单价在0.3元-0.5元每度,商业电费是0.9元-1.4元每度,公寓每户平均每月用电在200-400度之间,我们按照平均值来计算,民用电费:0.4元/度*300度=120元;商用电费:1.2元/度*300度=360元。

  现在一二线元每吨,商业水费大概是在4-6元每吨,公寓每户平均每月用水10-20吨之间。我们依然按照平均值计算,民用水费:2.4元/吨*20吨=48元;商用水费:5元/吨*20吨=100元

  现在一二线元每平米,商业物业费大概是在4-6元每平米,公寓每件50平米左右。我们依然按照平均值计算,住宅物业费:2元/平米*50平米=100元;商用物业费:5元/平米*50平米=250元

  通过上面的测算:住宅物业使用成本加起来大概268元/月,公寓物业710元/月,同比住宅物业生活成本上涨了164.92%

  公寓产品本质是商业项目,因此在规划设计上更多的是遵循商业的设计理念,根本不考虑居住的舒适性。

  首先公寓很多户型都不满足住宅最基本的采光要求。一方面公寓容积率过高,只能采取点式楼排布。这就意味公寓户型有东南西北四个方向的户型,北面户型一年四季没有阳光,东面采光时长也大都不符合住宅标准。另外一方面商业物业设计规范是没有楼间距、日照时长的要求的,开发商为了最大化排布物业,各栋楼栋之间距离非常近,公寓户型的阳光会被互相遮挡。

  其次公寓项目没有小区环境、生活氛围。公寓物业规划在商业用地上面,容积率偏高,因此规划形态基本以2-3栋楼高层建筑为主。这样的规划导致公寓项目没有小区环境,没有中央园林,没有生活配套,没有会所等。极大影响公寓住户的居住档次和生活品质。

  最后公寓产品单层住户多。公寓一层楼的用户能达到二十几家。一方面住户众多导致生活不便,公共配套设施使用频率多,例如上下班高峰期使用电梯难。另外一方面各自生活会被互相干扰,没有私密性。

  刚需客们:一个不能享受城市资源、生活成本上浮164.92%、生活环境逐步恶化的产品根本无法满足最基本的生活需求。

  公寓物业主要通过物业升值和租金回报来换取回报。但如果详细分析,你就会发现无论物业升值还是租金回报的收益率极低,公寓根本是个伪投资产品,根本不值得投资。

  1、公寓产权年限只有40-50年,土地年限到期需缴纳总市值7.5%土地出让金。

  公寓的土地性质一般商业用地或者综合用地,土地使用年限是40-50年,住宅的土地年限一般是70年,单独从使用年限上来看,公寓土地使用年限就缩短20-30年。

  最重要的是公寓物业不像住宅物业土地年限自动续期,免缴土地出让金。2019年浙江海宁龙祥大厦土地使用权到期后,按照3137元/m2的补缴土地出让金,土地使用权续期20年。按照当时市值换算,土地出让金大概达到总房价的7.5%。”

  根据这一案例推测,公寓物业土地年限到期需要缴纳高额的土地出让金。这对于公寓物业而言是极大的隐患,如果以后公寓物业土地年限到期都采用此类操作方式,无疑极大降低公寓物业的投资回报。

  2、公寓贷款条件苛刻,年限只有10年,首付比例50%,利率上浮10%-20%。

  首先住宅资金档杆就远高于公寓。购房者如果拥有50万首付,可以购买150万的住宅(住宅首付最低30%),公寓却只能购买100万(公寓首付最低50%)。同样总价的公寓、住宅,住宅购房门槛反而比公寓低。

  其次贷款年限短,导致公寓月供压力巨大。同样贷款100万,住宅物业最长能贷款30年,月供只需要5307元/月,公寓物业最长却只能贷款10年,月供要达到11041元/月,这给购房者带来极大资金压力。

  最后就是公寓利息较高。住宅可以使用利息较低的公积金也可以使用商贷,最高利息4.9%;公寓物业基本要上浮10%-20%,利息高了住宅1个百分点,进一步压缩公寓的投资收益。

  上文已经说了公寓客户主要是刚需客和投资客,潜在客群范围狭小。二手公寓的客群就更加狭小,因为随着公寓出租后,生活氛围已经全部被破坏,刚需客户基本被挤出公寓市场。剩下的只有投资客户。

  投资客户看的是未来增长,二手公寓经过多年发展,无论区域还是项目基本成熟了,无论租金还是物业价值都已经稳定,根本没有太大上涨空间。而且二手公寓项目交易过程有高额的税费、中介费用,投资客更愿意选择没有税费、升值空间巨大的一手公寓项目。

  刚需客的退出、投资客的迟疑,自然会造成二手公寓项目交易周期漫长,影响公寓的投资回报率。

  公寓产品居住属性严重缺失,长期与住宅项目价格倒挂,在成本高出住宅的情况下,价格却卖不过住宅。

  各个城市公寓供应量巨大,客户却十分稀少,导致公寓市场长期供大于求,价格长期保持滞涨,只有在住宅房价飞速上涨的情况下,公寓价格才会跟随上涨,涨幅远远低于住宅。

  4、公寓交易税费高昂(总房价30%),投资者基本不可能通过物业升值取得收益。

  公寓物业交易过程中存在大量的税费,其中增值税、土地增值税都是按照公寓升值的价格进行计算的;个人所得税、契税也是全额征收,不像住宅会进行减免。

  简单计算,光税费这一项就达到总房价30%,这还不包括你支付的房贷利息,中介费等支出。也就是说只有你公寓上涨50%,你投资的公寓才会略有盈余。

  开发商可能会说公寓主要依靠租金来赚取高额回报。那我们来看看公寓的租金回报有多高。2019年一二线城市房屋的租金回报率基本在2%左右徘徊,公寓物业由于是商业物业,我们乐观估计,租金回报率达到3%。这个回报率远远低于目前银行理财收益的4.2%,基本和货币基金产品余额宝持平。

  如此之低的回报率简直不敢想象,这意味着如果光靠租金收益,需要33年资金才能回笼。投资客辛辛苦苦买公寓,办手续,找租客,签合同图的啥了?不如直接放在银行里面吃利息省时省力多了。

  公寓被开发包装成房子,其实本质是商业性质的,无论在居住功能上还是使用价值上都有很大的缺失,根本无法满足你最基本的居住需求,你也无法在公寓物业居住一辈子。另外公寓物业税费很高,你根本无法拿公寓物业作为跳板升级购买其他物业,再加上转手周期非常漫长,浪费你的贷款资格,根本不是一个上车的好选择。

  公寓物业不可能通过物业升值取得收益,完全依靠的租金回报换取收益。但是在目前租金收益长期低迷的市场下,想取得较好的回报可能性不大,所以建议谨慎投资。但如果你一定要买公寓,一定选择要区域发展潜力大,未来升值空间高的区域,并做好短期内无法转手套现的心理准备。

  我是从业15年的资深专业地产分析师,不为流量折腰,只发布专业、客观、中立的房地产知识,希望得到专业购房知识,避免购房陷阱的请关注我。

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